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Ferienimmobilien

Tipp zum Kauf von Ferienimmobilien, Ferienwohnung & Ferienhaus

Wer sich eine Ferienimmobilie in Form von einer Ferienwohnung, Ferienhaus, Apartment oder Suite sollte einiges beachten. Schon immer hat sich die Lage vom Ferienobjekt bezahlt gemacht (Lage...Lage und nochmals Lage). Top Objekte in der ersten Reihe inkl. Meerblick oder Blick auf die Berge sind immer sehr begehrt, Angebot und Nachfrage bestimmen dabei den Preis. Sie werden für die A-Lage immer am meisten bezahlen müssen, aber der Preis bleibt stabil und Sie haben eine längere Belegungszeit bei einem höheren Mietpreis.
Wenn man sich überlegt das die Ferienwohnungen und Ferienhäuser in den letzten 10 Jahren um ca. 10 Prozent an Wertsteigerung erfahren haben und das Sie diese Steigerung nach 10 Jahren auch noch gänzlich steuerfrei erzielen können, sagt schon einiges aus. Ist es nicht ein Unterschied ob aus 2.500 Euro pro Quadratmeter 5.000 Euro werden, oder auch 1.000 lediglich 2.000 Euro. Hinzu kommt das sich die guten Lagen immer schneller absetzen lassen als der Druchschnitt. Die höchsten Preis für Ferienimmobilien in Deutschland werden derzeit in Kampen auf Sylt für Objekte im Hobookenweg gezahlt. Dort können es schon mal 35.000 Euro und mehr pro Quadratmeter Wohnfläche werden, danach folgt gleich der Osterheideweg in Kampen mit ca. 30.000 Euro pro Quadratmeter.
Zum Vergleich, am Tegernsee sind es gerade mal 12.000 Euro pro m². Auf Sylt kann eine Woche Urlaub bis zu 9.000 Euro kosten, in Kappeln 1.350 Euro und in Binz bis 4.000 Euro. Alles hängt von der Lage und der Ausstattung ab. Ich kenne selbst kleine Ferienwohnungen in Born am Bodden, die mit ihren 52 Quadratmeter Wohnfläche über 20.000 Euro einbringen. Wenn man jetzt noch 20% für die Vermittler und 2.000 Euro für die Nebenkosten abzieht, dann sind es immer noch 14.000 Euro pro Jahr Kaltmiete, oder auch 22,40 Euro. Zum Vergleich, bei einer normalen Vermietung von 10 Euro Kaltmiete pro Quadratmeter, würden Sie lediglich 6.240 Euro erzielen.
Ferienwohnungen haben dazu zwei wesentliche Vorteile:

1. Die Wohnung darf zum Teil auch selbst vom Eigentümer genutzt werden.

2. Beim Verkauf kann das Objekt frei von Mietern übergeben werden.

Kaufen Sie sich keine Objekte die an viel befahrenen Wegen liegen, oder bei denen keine Sonne vorbei kommt. Versuchen Sie sich mit dem Objekt von anderen zu unterscheiden. Das können zum Beispiel eine zweite Toilette sein, ein Ankleidezimmer, ein Kamin, eine Sauna und am besten noch den Blick aufs Wasser dazu.

Vermeintliche Schnäppchen stellen sich oft als Ladenhüter heraus!

Achten Sie auf die Substanz vom Objekt, ansonsten kann es schnell überhand nehmen mit den Kosten.

Lassen Sie sich den Energiepass zeigen, die Nebenkosten sollten überschaubar bleiben.

Setzen Sie nach Möglichkeit 30 Prozent Eigenkapital ein.

Prüfen Sie die Dienstleistungsunternehmen vor Ort, unterhalten Sie sich mit anderen Vermietern über deren Erfahrungen damit.


Vorteile vom Reetdach, Rohrdach bei Ferienwohnungen,Ferienhäuser

Die Vorteile von Reet- bzw. Rohrdächern bei Ferienwohnungen und Frienhäuser an der Nord- und Ostseeküste. Zunächst sollte man vielleicht kurz auf die Nachteile eingehen, bevor wir dann zu den Vorzügen kommen. Nachteile sind die hohen Anschaffungskosten, die teure Versicherung, die höhere Brandgefahr und der permanente Unterhalt vom Reetdach. Zum Beispiel muss ca. alle 10 Jahre der First erneuert werden, dann kommen öfter mal Schäden die durch Marder verursacht werden, außerdem hätl ein Rohrdach nur ca. 70 Jahre. Sie können die Dachfläche nicht zur Gewinnung von Regenwasser, oder zum Aufbau von Sorlarzellen nutzen. Reetdächer neigen auf der Nordseite gern zum Moosbefall. In den letzten Jahren hat man auch Schädlinge beim Rohr aus Rumänien und Ungarn feststellen können. Diese machen das Reet weich und zerstören es somit. Das waren dann aber auch schon die Nachteile, nun wollen wir zu den Vorteilen von den natürlichen Reetdächern kommen.
Das Reet, als bewährter Naturbaustoff, hat von Urzeit an eine hohe Bedeutung. War das Reetdach in der frühen Siedlungsgeschichte die vorwiegende Art der Dachdeckung, so hat es sich heute mit seinem unverwechselbaren Erscheinungsbild zu einem Ausdruck der persönlichen Individualität seines Besitzers entwickelt. Urlauber verbinden das Reetdach mit Urlaub an der Küste, oder auch nordischem Stil. Viele von den Gästen wollen grundsätzlich in einem mit Reet gedecktem Haus ihren Urlaub verbringen.

Wer sich eine Ferienimmobilie unter Reet kauft, ganz gleich ob es sich um eine Ferienwohnung, oder ein Ferienhaus handelt, kann davon ausgehen das es später wieder gut verkauft werden kann. Und in den ersten 10 Jahren halten die Kosten für den Unterhalt in Grenzen. Nach diesen 10 Jahren kommt dann so langsam der Dachfirst, aber Sie können auch nach diese Zeit den Gewinn steuerfrei realisieren.
Reet als Baustoff ist natürlich, sorgt für ein kühles Klima bei Hitze und einer angenehmen Wärme bei Kälte. Das Reetdach ist diffusionsoffen, wodurch die Tauwasserbildung unterbunden wird, hat gute Schallschutzeigenschaften. Das Rohr ist ein nachwachstender Rohstoff, kann individuell vom Dachdecker gestaltet werden und sorgt somit für Individualität. Eine gute Konbination bildet Reet in der Einheit mit Lehm und Holz. Außerdem ist das Reetdach ökologisch einwandfrei. Für die Verarbeitung werden spezielle Rohrdach- oder Reetdachdachdekcer benötigt. Es handels sich dabei um ein traditionelles Handwerk, welches von Generation zu Generation übertragen wird.
Für die Vermietung von Ferienwohnungen oder Ferienhäuser kann man grundsätlich sagen, das die Feriendomizile unter Reet eine höhere Auslastung haben als Häuser mit Steindach, man kann ca. mit 20% mehr Auslastung rechnen. Am beliebtesten sind die Reetdachhäuser am Wasser, bzw. mit Meerblick.


Ferienwohnung vermieten, was muss der Vermieter beachten?

Vermieter von Ferienwohnungen sollten nachfolgende Punkte beachten. Bevor der Urlaubsgast die Ferienwohnung betreten kann, müssen die rechtlichen Angelegenheiten vertraglich geregelt werden.
Mancher hat eine Zweitwohnung in einer anderen Stadt, die er nur selten nutzt. Ein anderer hat auf dem geerbten Bauernhof so viel Platz, dass es lukrativ erscheint, ihn als Wohnraum zu vermieten. Es kann viele unterschiedliche Gründe geben, in das Geschäft der Ferienwohnungsvermietung einzusteigen. Doch ob Gewerbeanmeldung, Steuerpflicht oder Hygienevorschriften – die Behörden stellen Anforderungen an Vermieter. Als Vermieter einer Ferienwohnung sollten Sie sich erkundigen.

Und diese können je nach Ort und Behörde unterschiedlich sein. Wir empfehlen daher allen Vermietern von Ferienwohnungen, sich mit dem örtlichen Gewerbeamt in Verbindung zu setzen. Grundsätlich unterstellen die Gewerbeämter das die Vermietung einer Ferienwohnung ein meldepflichtiges Gewerbe darstellt. Schon in der Bauphase wird von den meisten Bauherren die Umsatzsteuer der Baukosten vom Finanzamt erstattet. Das Vermeitungsgewerbe zieht auch die Gewerbesteuerpflicht nach sich. In manchen Kommunen können Wohnungen zudem nicht zweckentfremdet und an Urlauber vermietet werden.

Das individuelle Beratungsgespräch ist sinnvoll, weil die Ansichten je nach Kommune auseinandergehen können. Es gibt zum Beispiel die Auffassung, dass ein Gewerbe erst dann vorliegt, wenn in großem Umfang vermietet wird, eine Rezeption für die Organisation der Vermietung mehrerer Räumlichkeiten besteht und Zusatzangebote wie Frühstück angeboten werden. Ein anderes Gewerbeamt schätze die Situation aber möglicherweise anders ein. Auf Rügen und der Region Fischland-Darß-Zingst wir eine gewerbliche Vermietung ab 8 Betten angenommen.

Nach Angaben der IHK Berlin können eine erhebliche Anzahl an Wohnungen und Betten, ein schneller Mieterwechsel, die Übertragung der Verwaltung auf einen Dritten und Angestellte für Zusatzdienstleistungen wie Reinigungs-, Wäsche- oder Handtuchservice und Frühstücksangebot Hinweise auf ein Gewerbe sein.

Grundsätzlich sind keine besonderen Hygienevorschriften vom Gesundheitsamt zu erfüllen. Wer allerdings ein gastronomisches Angebot macht und zum Beispiel einen Brötchenservice oder Frühstück für seine Gäste bereithält, muss das Infektionsschutzgesetz beachten. Dieses regelt jeglichen Umgang mit Fleisch- und Milcherzeugnissen. Schon das Anrichten von Aufschnitt auf einer Servierplatte kann dazu gehören.

Die einstige Gaststättenrechtliche Erlaubnis für Beherbergungsbetriebe ist allerdings bereits 2005 entfallen. Sie sah laut DTV vor, dass jeder Betrieb mit mehr als acht Betten eine Konzession benötigte, wenn er Speisen und Getränke ausgab. Beschränkt sich das auf Übernachtungsgäste, ist das heute nicht mehr notwendig. Erst wer an auswärtige Gäste Essen und Trinken verkauft, benötigt eine solche Erlaubnis.

Auch steuerlich ist einiges zu beachten. Zwar besteht in den meisten Fällen keine Gewerbesteuerpflicht. Doch grundsätzlich unterliegen Einnahmen aus Vermietung und Verpachtung der Einkommensteuerpflicht. Der Vermieter von Feriendomizilen muss also in der Steuererklärung die Anlage V ausfüllen. Im Gegenzug kann man aber Ausgaben für die Ferienwohnung – Strom, Versicherung, Renovierungskosten, Zinsen für den Kredig oder Ausstattung – in unterschiedlicher Höhe bei den Einnahmen gegenrechnen und so die Steuerlast verringern.

Auch die Umsatzsteuerpflicht gilt im Grundsatz, ob Gewerbe oder nicht. Wenn die jährlichen Einnahmen aber unter der Grenze von 17 500 Euro bleiben, können Steuerzahler die sogenannte Kleinunternehmerregelung in Anspruch nehmen. Der Vorteil besteht darin, dass ich keine Umsatzsteuer auf den Mietpreis aufschlagen muss und auch nicht zum Einreichen einer Umsatzsteuervoranmeldung verpflichtet bin. So können Vermieter die Wohnung günstiger anbieten, denn der Aufschlag von 19 Prozent Umsatzsteuer erhöht den Preis erheblich.

Vom Amt geprüft wird häufig, ob die Wohnung tatsächlich nur zur Vermietung dient oder ob sie auch selbst genutzt wird. Denn dann können Steuervorteile entfallen. Der Nachweis einer ganzjährigen Vermietung ist aber vergleichsweise einfach. Die Finanzverwaltung akzeptiert es gemeinhin als Nachweis, wenn jemand einen Makler mit der Vermittlung der Wohnung beauftragt. Dafür reicht laut dem Experten das Einstellen des Angebots auf entsprechenden Internet-Portalen aus.

Für allgemeinen Wohnraum im Mietverhältnis gilt:

Mieter dürfen sogar dann nicht ihre Wohnung tageweise an Touristen weitervermieten, wenn sie eine Erlaubnis zur Untervermietung bekommen haben. Das geht aus einem Urteil des Bundesgerichtshofs in Karlsruhe hervor (Az.: VIII ZR 210/13).

In der letzten Zeit treten immer wieder Fälle auf, bei denen Ferienwohnungen als Dauerwohnsitz genutzt werden, oder normale Wohnungen als Ferienwohnung. In beiden Fällen liegen Verstöße gegen die Baugenehmigung vor, unter Umständen kann dies zu kostenpflichtigen Zwangsräumungen führen. Eine schriftliche Anzeige beim Bauamt reicht schon aus, in dem Fall ist die Behörde zur Prüfung verpflichtet.


GEMA Gebühren für Ferienwohnungen und Ferienhäuser 2015

Die GEMA macht Druck bei den Gebühren für Ferienwohnungen und Ferienhäuser. Wenn man in den letzten Jahren als Vermieter von Ferienquatieren vorbei gerutscht ist, hat man schlicht Glück gehabt. Derzeit wird intensiv nachgeforscht. Wurde man entdeckt, geht es gleich schon los mit der Bearbeitung, im ersten Schreiben der GEMA werden Sie noch höflich auf Ihre Pflicht zur Zahlung der Gebühr hingewiesen. Sollte nicht auf die Schreiben reagiert werden, kommen die Mitarbeiter der Verwertungsgesellschaft auch persönlich vorbei. Grundsätzlich ist die GEMA-Gebühr über die GEZ der jeweiligen Immobilie mit bezahlt. Die GEMA versucht allerdings die Gebühren pro Einheit zu erwirken, das kann ein Hotelzimmer, eine Ferienwohnung oder auch ein Ferienhaus sein. Somit würde Sie für jede Unterkunft einen 28,32 Euro pro Jahr entrichten müssen. Mit dieser Abgabe sollen laut GEMA die Rechte der Künstler bezahlt werden. Allerdings ist sich die Rechtsprechnung noch nicht einig ob die in Hotels übliche Gebühr auch auf eine Ferienwohnung oder Ferienhaus erhoben werden darf.

Um den Druck zu erhöhen werden Ferienwohnungsbesitzer aufgefordert die GEMA für die letzten 10 Jahr nachzuzahlen. Um Zugang zu den Ferienobjekten zu erhalten, geben sich die Mitarbeiter als Mietinteressenten, bzw. Urlauber aus. Die GEMA selbst weist derartige Praktiken weit von sich. Aber einige Vermieter von Feriendomizilen behaupten das Gegenteil. Da die Provision der Prüfer vom Abschluss abhängig ist, kann man allerdings davon ausgehen, das sich einige etwas einfallen lassen um an eine Unterschrift zu gelangen.


Marketing für Ferienwohnungen und Ferienhäuser, online, offline

Als Vermieter von Ferienwohnungen oder Ferienhäuser wissen Sie das ohne Werbung kaum noch etwas geht. Noch wichitger ist das Marketing für Vermittlungsagebturen von Feriendomizilen. Doch worauf kommt es dabei wirklich an. Wir setzen uns schon seit dem Jahr 2002 mit dem Thema auseinander. Wer nur ein kleines Budget hat, wird beim Einsatz von Werbung schnell an seine Grenzen stoßen. Ganz egal ob Sie nun bei Adwords werden oder einen Anzeige in Katalogen oder Zeitungen schalten. Wie effektiv können die vorhandenen Werbemittel eingesetzt werden? Neuerdings werden die Agenturen mit der möglichkeit Kataloge 1:1 digital zur Verfügung zu stellen. Doch zunächst muss der Interessent mal auf die Seite mit dem Downloadlink gebracht werden. Stellen Sie sich als Anbieter von Ferienquatieren mal vor wie ein Interessent vorgehen würde. Kurzurlauber handeln sicher spontan, andere suchen Schnäppchen, die nächsten finden durch Zufall in der Zeitung eine Anzeige. Wir denken das es der Mix ausmacht, beachten Sie die Buchungszeiten für Ihre Region und versuchen Sie Stammgäste zu gewinnen. Die Kundenbindung ist das stärkste Mittel um die Werbekosten zu minimieren.
Das können Sie erreichen in dem Sie auf die Kundenwünsche eingehen und Wert auf Details liegen. Was sind die Vorlieben des Kunden oder wie schaffe ich es das sich die Gäste bei mir besonders wohl fühlen. Die eigentlichen Werbemethoden der Orte sind mehr Makulatur. Ostseebäder, Luftkurorte, Strände...etc. gibt es sehr viele. Abgesehen von der Hauptsaison, in der so und so alles gebucht wird.Ich persönlich glaube das die Berge oder Meer etwas mit Leidenschaft zu tun hat. Die Verbundenheit wird wohl ein Leben lang bestehen bleiben.

Thomas Mann hat einmal geschrieben: "Das Meer ist keine Landschaft, es ist das Erlebnis der Ewigkeit"

Der Feriengast kommt also nicht in erster Linie wegen der Liebe zur Landschaft und nicht wegen dem Status Ostseebad. Sie kommen auch nicht weil es sich um eine besonders schöne Ferienwohnung oder Ferienhaus handelt.

Wir können den Wind nicht ändern, aber die Segel richtig setzen (Aristoteles).

Nutzen Sie diese Leidenschaft der Interessenten und bringen Sie diese in die richtige Richtung. So das zur Liebe zum Meer auch noch die Freude an der Unterkunft dazu kommt.

Sorgen Sie dafür das der Gast besonders gut in den Betten schlafen kann und im Urlaub Ruhe findet. Nicht selten ergeben sich sogar Freundschaften zwischen Mieter und Vermieter.

Ansonsten kommt man heute nicht mehr am Online-Marketing vorbei. Sehen Sie sich die Suchmaschinen-Ergenisse an, wer hat die ersten Stellen inne bei den gewünschen Suchergenissen, wie zum Beispiel "Ferienwohnung an der Ostsee" oder Ferienhaus in Garmisch.

Wenn Sie zufriedene Gäste haben, dann werden diese für Sie zudem kostenlose Werbung über die sozialen Netzwerke betreiben. Leider gilt dies auch wenn ein Gast unzufrieden abreist.

Was wir nicht beeinflussen können ist das Wetter, aber man kann etwas tun damit sich die Gäste zu allen Jahreszeiten wohl fühlen.

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