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Ferienwohnung vermieten, was muss der Vermieter beachten?

Vermieter von Ferienwohnungen sollten nachfolgende Punkte beachten. Bevor der Urlaubsgast die Ferienwohnung betreten kann, müssen die rechtlichen Angelegenheiten vertraglich geregelt werden.
Mancher hat eine Zweitwohnung in einer anderen Stadt, die er nur selten nutzt. Ein anderer hat auf dem geerbten Bauernhof so viel Platz, dass es lukrativ erscheint, ihn als Wohnraum zu vermieten. Es kann viele unterschiedliche Gründe geben, in das Geschäft der Ferienwohnungsvermietung einzusteigen. Doch ob Gewerbeanmeldung, Steuerpflicht oder Hygienevorschriften – die Behörden stellen Anforderungen an Vermieter. Als Vermieter einer Ferienwohnung sollten Sie sich erkundigen.

Und diese können je nach Ort und Behörde unterschiedlich sein. Wir empfehlen daher allen Vermietern von Ferienwohnungen, sich mit dem örtlichen Gewerbeamt in Verbindung zu setzen. Grundsätlich unterstellen die Gewerbeämter das die Vermietung einer Ferienwohnung ein meldepflichtiges Gewerbe darstellt. Schon in der Bauphase wird von den meisten Bauherren die Umsatzsteuer der Baukosten vom Finanzamt erstattet. Das Vermeitungsgewerbe zieht auch die Gewerbesteuerpflicht nach sich. In manchen Kommunen können Wohnungen zudem nicht zweckentfremdet und an Urlauber vermietet werden.

Das individuelle Beratungsgespräch ist sinnvoll, weil die Ansichten je nach Kommune auseinandergehen können. Es gibt zum Beispiel die Auffassung, dass ein Gewerbe erst dann vorliegt, wenn in großem Umfang vermietet wird, eine Rezeption für die Organisation der Vermietung mehrerer Räumlichkeiten besteht und Zusatzangebote wie Frühstück angeboten werden. Ein anderes Gewerbeamt schätze die Situation aber möglicherweise anders ein. Auf Rügen und der Region Fischland-Darß-Zingst wir eine gewerbliche Vermietung ab 8 Betten angenommen.

Nach Angaben der IHK Berlin können eine erhebliche Anzahl an Wohnungen und Betten, ein schneller Mieterwechsel, die Übertragung der Verwaltung auf einen Dritten und Angestellte für Zusatzdienstleistungen wie Reinigungs-, Wäsche- oder Handtuchservice und Frühstücksangebot Hinweise auf ein Gewerbe sein.

Grundsätzlich sind keine besonderen Hygienevorschriften vom Gesundheitsamt zu erfüllen. Wer allerdings ein gastronomisches Angebot macht und zum Beispiel einen Brötchenservice oder Frühstück für seine Gäste bereithält, muss das Infektionsschutzgesetz beachten. Dieses regelt jeglichen Umgang mit Fleisch- und Milcherzeugnissen. Schon das Anrichten von Aufschnitt auf einer Servierplatte kann dazu gehören.

Die einstige Gaststättenrechtliche Erlaubnis für Beherbergungsbetriebe ist allerdings bereits 2005 entfallen. Sie sah laut DTV vor, dass jeder Betrieb mit mehr als acht Betten eine Konzession benötigte, wenn er Speisen und Getränke ausgab. Beschränkt sich das auf Übernachtungsgäste, ist das heute nicht mehr notwendig. Erst wer an auswärtige Gäste Essen und Trinken verkauft, benötigt eine solche Erlaubnis.

Auch steuerlich ist einiges zu beachten. Zwar besteht in den meisten Fällen keine Gewerbesteuerpflicht. Doch grundsätzlich unterliegen Einnahmen aus Vermietung und Verpachtung der Einkommensteuerpflicht. Der Vermieter von Feriendomizilen muss also in der Steuererklärung die Anlage V ausfüllen. Im Gegenzug kann man aber Ausgaben für die Ferienwohnung – Strom, Versicherung, Renovierungskosten, Zinsen für den Kredig oder Ausstattung – in unterschiedlicher Höhe bei den Einnahmen gegenrechnen und so die Steuerlast verringern.

Auch die Umsatzsteuerpflicht gilt im Grundsatz, ob Gewerbe oder nicht. Wenn die jährlichen Einnahmen aber unter der Grenze von 17 500 Euro bleiben, können Steuerzahler die sogenannte Kleinunternehmerregelung in Anspruch nehmen. Der Vorteil besteht darin, dass ich keine Umsatzsteuer auf den Mietpreis aufschlagen muss und auch nicht zum Einreichen einer Umsatzsteuervoranmeldung verpflichtet bin. So können Vermieter die Wohnung günstiger anbieten, denn der Aufschlag von 19 Prozent Umsatzsteuer erhöht den Preis erheblich.

Vom Amt geprüft wird häufig, ob die Wohnung tatsächlich nur zur Vermietung dient oder ob sie auch selbst genutzt wird. Denn dann können Steuervorteile entfallen. Der Nachweis einer ganzjährigen Vermietung ist aber vergleichsweise einfach. Die Finanzverwaltung akzeptiert es gemeinhin als Nachweis, wenn jemand einen Makler mit der Vermittlung der Wohnung beauftragt. Dafür reicht laut dem Experten das Einstellen des Angebots auf entsprechenden Internet-Portalen aus.

Für allgemeinen Wohnraum im Mietverhältnis gilt:

Mieter dürfen sogar dann nicht ihre Wohnung tageweise an Touristen weitervermieten, wenn sie eine Erlaubnis zur Untervermietung bekommen haben. Das geht aus einem Urteil des Bundesgerichtshofs in Karlsruhe hervor (Az.: VIII ZR 210/13).

In der letzten Zeit treten immer wieder Fälle auf, bei denen Ferienwohnungen als Dauerwohnsitz genutzt werden, oder normale Wohnungen als Ferienwohnung. In beiden Fällen liegen Verstöße gegen die Baugenehmigung vor, unter Umständen kann dies zu kostenpflichtigen Zwangsräumungen führen. Eine schriftliche Anzeige beim Bauamt reicht schon aus, in dem Fall ist die Behörde zur Prüfung verpflichtet.

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