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Gesetzlicher Rahmen bei Vermietung von Ferienobjekten

Für die von uns zusammengetragenen Informationen übernehmen wir keine Gewähr. Wir wollen Ihnen nur Tipps geben, dabei handelt es sich weder um eine Rechtsberatung noch um eine Steuerberatung. Als Betriebswirt möchte ich Ihnen meine Kenntnisse, welche ich durch die Vermietung von Ferienobjekten gewonnen habe weitergeben. Genaue Sachverhalte holen Sie sich bitte bei den zuständigen Behörden wie Finanzamt oder Amtsverwaltung ein. Alternativ können Sie einen ortskundigen Steuerberater oder Rechtsanwalt befragen. Wir möchten interessierten Vermietern von Ferienwohnungen und Ferienhäusern unverbindlich aufzeigen, an was Sie als Vermieter unbedingt denken sollten.
Pflichten eines Vermieters von Ferienwohnungen und Ferienhäuser
Als Vermieter von Ferienimmobilien müssen Sie sich mit den gesetzlichen Vorgaben auseinandersetzen. Hier einige wichtige Punkte für die gewerbliche Vermietung:

Gewerbeanzeigepflicht laut Gewerbeordnung:

Sobald Sie als Vermieter tätig werden, müssen Sie sich mit verschiedenen Bestimmungen auseinandersetzen. Im besten Fall kommen Sie dem bereits zuvor. Hier finden Sie eine kurze Zusammenstellung der wichtigsten rechtlichen Belange.
Gewerbeanzeigepflicht laut Gewerbeordnung:
Jede Vermietung, egal, in welcher Form sie stattfindet, muss beim Gewerbeamt der zuständigen Gemeinde oder der Stadt angezeigt werden. Diese Anzeigepflicht ist unabhängig von der Zimmer- oder Bettenanzahl. Warum ist das so? Das Gewerbeamt informiert das zuständige Finanzamt und die Handelskammer. Diese Instanzen nehmen im Anschluss mit Ihnen Kontakt auf und klären den eigentlichen Umfang der Vermietung ab. Nachdem Sie über die entsprechenden Formulare den Behörden den Umfang mitgeteilt haben, werden diese die entsprechenden Rahmenbedingungen festlegen. Zum Beispiel ob Sie von der Umsatzsteuer befreit werden, dann Vorauszahlungen zu tätigen sind, oder welche Abgaben Sie an die zuständige Handelskammer entrichten müssen.

Erlaubnis für Vermieter nach Gaststättenrecht:

Seit dem Jahr 2005 besteht keine gaststättenrechtliche Erlaubnis mehr für Privatvermieter. Danach dürfen sie unabhängig von der Bettenzahl Speisen und Getränke ohne gaststättenrechtliche Erlaubnis an ihre eigenen Gäste (Hausgäste) verabreichen. Für gewerbliche Vermieter oder eine Verabreichung von Speisen an Personen die nicht im eigenen Objekt beherbergt sind (Verkauf an Dritte) bedarf es einer lebensmittelrechtlichen Unterweisung laut § 43 Abs. 5 des Infektionsschutzgesetzes. Diese Belehrung wird regelmäßig von den Gesundheitsämtern angeboten. Sollte Ihre Pension (das gilt auch für die Privatvermietung) vom zuständigen Gesundheitsamt geprüft werden, müssen Sie ein Nachweisheft für die Unterweisung vorweisen können.

Nutzungsänderung von Wohnraum in Ferienwohnung oder Ferienhaus:

Sobald Sie Wohnraum als Pension oder Ferienwohnung vermieten, ändert sich auch die Nutzungsart Ihres Gebäudes oder der jeweiligen Wohnung. Sie sind verpflichtet (Anzeigepflicht) diese Nutzungsänderung bei der zuständigen Behörde zu melden. Klären Sie frühzeitig, ob eine Vermietung als Ferienwohnung, Pensionszimmer etc. in Ihrer Immobilie oder dem Standort zulässig ist und ob die zuständige Gemeinde dieser Änderung zustimmen würde. Oft ist dies nur in bestimmten Ortsteilen zulässig. Leicht lässt sich dies durch einen ortsansässigen Architekten ermitteln.

Bauvorschriften für Ferienwohnungen und Ferienhäuser, bzw. Gästezimmer:

Die Größe Ihrer zur Vermietung stehenden Gäste-/Pensionszimmer ist gesetzlich geregelt. Demnach darf ein Einzelzimmer nicht kleiner als 8m² und ein Doppelzimmer nicht kleiner als 12 m² sein. Die zuständige Baubehörde wird Ihnen genaue Auskünfte zu den gesetzlichen Vorgaben des jeweiligen Landes erteilen. Unter gewissen Umständen sind Sonderregelungen nicht ausgeschlossen. Denken Sie auch an den vorgeschriebenen Brandschutz bei Ferienobjekten. Dem Brand-Feuerschutz gewidmet werden.
Einkommenssteuerpflicht für Vermieter von Ferienobjekten
Jeder Bürger, der Einnahmen und Gewinne erwirtschaftet wird selbstverständlich auch besteuert. Ab dem Überschreiten eines Freibetrages fallen Einkommenssteuer, evtl. auch Gewerbesteuer an. Zur Klärung der steuerlichen Belange sollten Sie in jedem Fall mit Ihrem Steuerberater sprechen. Entweder ist die Steuer über die Einnahmen aus Vermietung u. Verpachtung zu erklären, oder als Einnahmen aus Gewerbebetrieb.

Umsatzsteuer für Vermieter von Ferienobjekten:

Nach derzeitigem Stand müssen Sie bei einem Jahresumsatz aus Ihrer gewerblichen Vermietung von über 17.500 Euro im ersten Geschäftsjahr und dann ab dem 2. Jahr bei einem Umsatz von über 50.000 Euro die geltende Umsatzsteuer von 19% an das zuständige Finanzamt entrichten. Umsätze darunter sind von dieser Pflicht befreit (KMU). Ab der Umsatzsteuerpflicht muss auf jeder Rechnung die Umsatzsteuer ausgewiesen werden. In der Umkehrung können Sie auf Rechnungen für Ihr Vermietungsobjekt die Umsatzsteuer geltend machen. Dies gilt, auch wenn Sie ein Vermietungsobjekt mit dem Zweck zur gewerblichen Ferienvermietung errichten.

Gewerbesteuer:

Stellt Ihre Ferienvermietung ein Gewerbebetrieb dar, so müssen Sie ab einem Gewinn von 24.500 Euro Gewerbesteuer zum jeweils geltenden Hebesatz an die Gemeinde abführen, in der das Gewerbe angezeigt wurde.

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